Huurcontract checken: waar moet je op letten?

Een huurcontract tekenen is spannend, maar het blijft een juridisch bindend document. Eén ongunstige clausule kan je jarenlang dwarszitten. Hieronder lees je precies welke onderdelen je moet controleren voordat je je handtekening zet — met verwijzingen naar de relevante wetgeving.

Soort huurcontract: bepaalde of onbepaalde tijd?

Sinds 1 juli 2024 is de Wet vaste huurcontracten van kracht. Dat betekent dat een contract voor onbepaalde tijd nu de norm is. De verhuurder kan zo’n contract alleen opzeggen via de rechter met een wettelijk geldige reden (art. 7:274 BW).

Contracten voor bepaalde tijd zijn alleen nog toegestaan voor specifieke uitzonderingsgroepen: studenten, huurders die vanwege urgentie tijdelijk woonruimte nodig hebben, en een paar andere wettelijk vastgelegde categorieën. Als je niet onder zo’n uitzondering valt en toch een tijdelijk contract aangeboden krijgt, klopt dat waarschijnlijk niet (bron: rijksoverheid.nl).

Krijg je wel een tijdelijk contract dat onder de uitzonderingen valt? Let er dan op dat de verhuurder je minimaal 1 maand en maximaal 3 maanden van tevoren schriftelijk informeert over het einde. Doet hij dat niet, dan wordt het contract automatisch omgezet naar onbepaalde tijd.

Huurprijs en servicekosten

Controleer de kale huurprijs en eventuele servicekosten. De kale huur is het bedrag voor het gebruik van de woning zelf. Daarbovenop kunnen servicekosten komen voor gas, water, elektriciteit, internet of gemeenschappelijke ruimtes. Vraag altijd om een specificatie — de verhuurder is wettelijk verplicht deze te detailleren. Een vaag “all-in” bedrag zonder onderbouwing is een rode vlag.

Check ook of er een jaarlijkse huurverhoging is opgenomen. De maximale huurverhoging in de vrije sector is wettelijk begrensd op het laagste van: de inflatie óf de CAO-loonontwikkeling + 1 procentpunt. Voor 2026 komt dat neer op maximaal 4,4% (bron: rijksoverheid.nl). Staat er een hogere verhoging in je contract? Dan is die clausule niet geldig boven het wettelijk maximum.

Borg: hoeveel en wanneer terug?

De meeste verhuurders vragen een borg. Sinds de Wet goed verhuurderschap (1 juli 2023) mag de borg bij nieuwe contracten maximaal twee maanden kale huur bedragen (bron: rijksoverheid.nl). Let op de volgende punten:

• Vraagt de verhuurder meer dan twee maanden? Dan is dat bij een nieuw contract niet toegestaan.
• Na het einde van de huur moet de verhuurder de borg binnen 14 dagen terugbetalen. Worden er kosten ingehouden voor schade, dan geldt een termijn van 30 dagen met een schriftelijke specificatie.
• Inhouden mag alleen bij aantoonbare schade die niet onder normaal gebruik valt.
• Maak bij het begin van de huur altijd foto’s en een opnamestaat van de woning. Dit voorkomt discussies bij het vertrek.

Onderhoud en reparaties

De wet is hier redelijk duidelijk: groot onderhoud (dak, buitenschilderwerk, cv-ketel vervangen, riolering) is de verantwoordelijkheid van de verhuurder. Klein dagelijks onderhoud (lampen vervangen, kleine kraanreparaties, deurklinken) komt voor rekening van de huurder. Het Besluit kleine herstellingen (art. 7:217 BW) definieert precies wat onder “klein onderhoud” valt.

Sommige contracten proberen meer onderhoud bij de huurder neer te leggen dan wettelijk is toegestaan. Zo’n clausule is nietig — de wet gaat altijd voor het contract. Bij ernstige gebreken (lekkage, kapotte verwarming in de winter, schimmel) is de verhuurder verplicht snel te handelen. Doet hij dat niet, dan kun je naar de Huurcommissie stappen voor een tijdelijke huurverlaging.

Opzegtermijn en beëindiging

Als huurder heb je bij een contract voor onbepaalde tijd standaard een opzegtermijn van één maand (art. 7:271 BW), tenzij het contract een langere termijn noemt (maximaal drie maanden). De verhuurder heeft altijd een opzegtermijn van minimaal drie maanden, oplopend met de duur van de huur tot maximaal zes maanden. Let op:

• Moet de opzegging schriftelijk? Bijna altijd ja. Doe dit aangetekend of per e-mail met leesbevestiging.
• Is er een diplomatenclausule? Dit is een afspraak dat de verhuurder het contract kan beëindigen als hij de woning zelf weer nodig heeft. Dit moet expliciet in het contract staan.
• Bij bepaalde tijd (als dat van toepassing is): tussentijds opzeggen kan doorgaans niet, tenzij dit specifiek is opgenomen.

Huisregels en beperkingen

Veel contracten bevatten regels over:

• Huisdieren: Een algeheel verbod op huisdieren is niet altijd afdwingbaar. De rechter maakt een afweging per geval.
• Onderhuur: Zonder toestemming van de verhuurder is onderverhuur vrijwel altijd verboden en kan leiden tot ontbinding van het contract.
• Verbouwingen: Meestal mag je kleine aanpassingen doen (planken ophangen, verf), maar grotere verbouwingen vereisen toestemming.

Checklist: dit moet je controleren

• Onbepaalde of bepaalde tijd — en of een eventueel tijdelijk contract onder de wettelijke uitzonderingen valt
• Kale huurprijs en gespecificeerde servicekosten
• Huurverhogingsclausule — maximaal het wettelijk toegestane (4,4% in 2026)
• Borgsom, terugbetalingstermijn en voorwaarden
• Verdeling onderhoud (verhuurder vs. huurder)
• Opzegtermijn en opzegprocedure
• Regels over huisdieren, onderhuur en verbouwingen
• Diplomatenclausule (indien van toepassing)

Twijfel je? Laat je contract nakijken

Als iets onduidelijk is, laat het contract dan nakijken door het Juridisch Loket (gratis) of een gespecialiseerde huurrecht-advocaat. Het kost je misschien een uurtje, maar het kan je duizenden euro’s en veel stress besparen.

Nog op zoek naar een huurwoning? Met RentSlam ontvang je als eerste de nieuwste huurwoningen uit meer dan 1.200 bronnen — zodat je snel kunt reageren en niet achter het net vist. Lees ook onze andere artikelen in de Kennisbank over huurprijzen controleren en welke documenten je nodig hebt.