Niet alle verhuurders vinden het een prettig idee dat er mensen in het huis zullen wonen, die zij nog nooit hebben ontmoet. Daarom zijn er verhuurders die onderverhuur uitsluiten in het huurcontract. Wanneer de hoofdhuurder ondanks het verbod toch het huis onderverhuurt, kan de hoofdverhuurder direct het contract opzeggen.

Zonder toestemming voor onderverhuur toch het huis verhuren, is illegaal in Nederland. De rechter zal ermee akkoord gaan dat de hoofdverhuurder het contract opzegt en eist dat de onderhuurder vertrekt uit de woning. Wanneer je onderhuurder wordt, is het een goed idee om eerst na te gaan of je er wel legaal mag wonen.

Het komt meer dan eens voor dat de oorspronkelijke verhuurder ontdekt dat zijn woning illegaal wordt onderverhuurd en daarop de onderhuurder uit huis wil zetten. De wet biedt de oorspronkelijke verhuurder de mogelijkheid om de onderhuur te beëindigen. Je kunt in principe dus uit huis gezet worden. Dat kan niet van de een op de andere dag: er geldt een aankondigingstermijn van zes maanden voordat je moet vertrekken. Wanneer je gaat huren doe je er dus goed aan om eerst uit te zoeken of je niet te maken hebt met een illegale onderverhuurder. Vooral in de grote steden komt dit veel voor en is huurfraude een groot probleem. Wil je meteen gedoe voorkomen? Huur dan direct van de woningcorporatie of van de oorspronkelijke verhuurder.

De gevolgen van illegaal onderhuren hangen af van het soort woning. Bij een zelfstandige woonruimte (een huis met een eigen toegang) mag je in de woning blijven wonen. Je neemt dan het contract van de oorspronkelijke huurder over. Als de oorspronkelijke verhuurder dat niet wil, moet hij binnen zes maanden aan de rechter vragen om het contract te stoppen. Huur je een kamer, en blijkt deze illegaal verhuurd te zijn? En deel je een badkamer met iemand anders? Dan spreken we niet van een zelfstandige woonruimte. Je mag dan niet in de kamer blijven wonen. Je moet dan vertrekken.

In principe zijn de regels voor het contract tussen een onderhuurder en een illegale onderverhuurder hetzelfde als voor een gewoon huurcontract. Of de onderverhuur illegaal is of niet, maakt niet uit. Als je je kamer uit moet omdat het huurcontract stopt, of de oorspronkelijke verhuurder de illegale verhuur heeft ontdekt, dan kun jij je de onderverhuurder aansprakelijk stellen. Je kunt dan dus een schadevergoeding eisen. Heeft deze inderdaad te weinig rekening gehouden met jouw belangen? Dan kan de rechter beslissen dat je een schadevergoeding krijgt.

Weet wat je rechten zijn als huurder. Vraag eventueel juridisch advies voordat je gaat huren. Doe ook onderzoek naar degene van wie je wilt huren: is dit een betrouwbaar persoon? Staat deze niet bekend als illegale onderverhuurder? Zijn er klachten over de verhuurder? Zo kun je een hoop ellende voorkomen.

Een bekend voorbeeld van illegale onderverhuur is het illegaal verhuren van een woning aan toeristen. De hoofdhuurder huurt bij bijvoorbeeld Ymere of Rochdale in Amsterdam, en doet alsof hij zelf intrek heeft genomen. Ondertussen zet hij de woning op een platform als Airbnb, Windmu of Owners Direct. Een toerist neemt nietsvermoedend intrek in de huurwoning.

Weet wat je rechten zijn als huurder. Vraag eventueel juridisch advies voordat je gaat huren. Doe ook onderzoek naar degene van wie je wilt huren: is dit een betrouwbaar persoon? Staat deze niet bekend als illegale onderverhuurder? Zijn er klachten over de verhuurder? Zo kun je een hoop ellende voorkomen.

Onderverhuren kan ook illegaal zijn als er geen melding wordt gemaakt bij de Belastingdienst. Het onderverhuren wordt namelijk gezien als inkomen. Het moet dus worden opgegeven bij de Inkomstenbelasting. Meestal heeft dat geen verstrekkende gevolgen voor de hoogte van de belasting, maar de Belastingdienst wil het wel weten.

Illegale onderverhuur is niet alleen vervelend voor huurders, maar ook voor gemeenten, plaatsen en steden. Zo werd in 2019 bekend dat naar schatting tussen 10 tot 20 procent van de 186.000 huurwoningen in Amsterdam illegaal wordt verhuurd. Dat werkt zo: een hoofdhuurder huurt een woning bij een woningcorporatie. Zonder toestemming en medeweten van de woningcorporatie, wordt het huis onderverhuurd. De woningcorporatie ziet dat als fraude. Zeker als de hoofdhuurder ook nog eens huurtoeslag claimt, terwijl hij niet op dit adres woont. De hoofdhuurder ontvangt dan én ten onrechte toeslag, én ontvangt ten onrechte geld voor de verhuur, én houdt ten onrechte een woning bezet.

Het grootste probleem is dat mensen die recht hebben op een huurwoning, deze niet kunnen krijgen als er illegaal wordt onderverhuurd. Illegale onderverhuurders zorgen ervoor dat de woningen bezet blijven. Ze strijken ten onrechte het geld op. In een woningmarkt waar er toch al te weinig (sociale) huurwoningen zijn, is dat bijzonder ongewenst. Onderverhuur draagt bij aan het dichtslibben van de huurmarkt. Woningcorporaties moeten steeds harder werken om het probleem aan te pakken. Ze vinden het oneerlijk en spreken van huurfraude. Het kost de woningcorporaties geld om afdelingen op te richten om illegale onderverhuur van hun woningen aan te pakken.

Wanneer er sprake is van illegale onderverhuur, kan de oorspronkelijke verhuurder de onderverhuurder aansprakelijk stellen. De oorspronkelijke verhuurder lijdt namelijk schade. Deze had het huis ook zelf aan iemand anders kunnen verhuren. Als dat tot een rechtszaak leidt, betekent dit dat de oorspronkelijke verhuurder in ieder geval deze kosten kan claimen:

Boetes bij illegale onderverhuur

Is er sprake van illegale onderhuur? En kan de verhuurder aannemelijk maken dat hij schade heeft geleden? Dan kan de rechter de schade begroten op een deel van de met de onderverhuur gemaakte winst. De onderverhuurder zou dan een deel moeten afdragen aan de oorspronkelijke verhuurder.

Dat deel van de winst kan fors zijn. Er zijn voorbeelden van rechtszaken waarbij de onderverhuurder werd veroordeeld tot het betalen van bijna 15.000 euro. Als onderhuurder kun je overigens geen boetes krijgen. Dat komt doordat de overheid in een lastige spagaat zit: de onderhuurder heeft vaak geen weet van het feit dat de woning illegaal wordt onderverhuurd.

Er geldt ook een bestuurlijke boete voor illegale onderverhuur. Een onderverhuurder die illegaal een sociale huurwoning verhuurt, kan een boete krijgen van 83.000 euro. Op die manier wil de overheid voorkomen dat de huizen terechtkomen bij mensen die daar geen recht op hebben. Gemeenten kunnen deze hoge boete opleggen als ze meerdere keren hebben geconstateerd dat iemand een sociale huurwoning illegaal onderverhuurt. Bij de eerste keer dat iemand wordt betrapt, kan een boete van 20.000 euro worden opgelegd.

Heb jij het vermoeden dat een woning illegaal wordt verhuurd? Dan kun je dat melden bij het Centraal Meldpunt Nederland: meld.nl. Een duidelijk teken van illegale onderverhuur is dat er te veel mensen in een woning wonen. Je kunt bij Meld.nl elk vermoeden van woonfraude melden.

Je kunt dus ook melding maken als je denkt dat de woning verloedert wordt, als je denkt dat de woning gekraakt wordt of als je hennepteelt vermoedt. Alles met een negatieve invloed op een goed woonklimaat, kan gemeld worden.

Je melding komt dan bij de desbetreffende gemeente terecht. Het is de taak van de gemeente om de melding te onderzoeken en eventueel handhavend op te treden. Zo maken we samen Nederland weer een stukje leefbaarder.