Illegaal onderverhuren
Wanneer je onderhuurder bent, betekent dit dat je een woning huurt van een andere huurder. Deze persoon noemen we de hoofdhuurder. De hoofdhuurder huurt de woning van iemand anders. In principe is onderverhuur in Nederland verboden. Maar er is een uitzondering: als de hoofdverhuurder toestemming heeft gegeven voor de onderhuur. Het mag dus alleen als de oorspronkelijke verhuurder akkoord gaat met onderhuur. Als dat niet zo is, dan spreken we van illegaal onderverhuren.
Onderhuur is het huren van een woning van een andere huurder, de zogenaamde hoofdhuurder. Deze huurt de woning van de hoofdverhuurder. Je mag je huurhuis onderverhuren, als de hoofdverhuurder daarmee instemt. Gebeurt dat niet, dan is het onderverhuren niet toegestaan. Je kunt de voorwaarden van je huurcontract daar op naslaan.
Niet alle verhuurders vinden het een prettig idee dat er mensen in het huis zullen wonen, die zij nog nooit hebben ontmoet. Daarom zijn er verhuurders die onderverhuur uitsluiten in het huurcontract. Wanneer de hoofdhuurder ondanks het verbod toch het huis onderverhuurt, kan de hoofdverhuurder direct het contract opzeggen.
Zonder toestemming voor onderverhuur toch het huis verhuren, is illegaal in Nederland. De rechter zal ermee akkoord gaan dat de hoofdverhuurder het contract opzegt en eist dat de onderhuurder vertrekt uit de woning. Wanneer je onderhuurder wordt, is het een goed idee om eerst na te gaan of je er wel legaal mag wonen.
Het komt meer dan eens voor dat de oorspronkelijke verhuurder ontdekt dat zijn woning illegaal wordt onderverhuurd en daarop de onderhuurder uit huis wil zetten. De wet biedt de oorspronkelijke verhuurder de mogelijkheid om de onderhuur te beëindigen. Je kunt in principe dus uit huis gezet worden. Dat kan niet van de een op de andere dag: er geldt een aankondigingstermijn van zes maanden voordat je moet vertrekken. Wanneer je gaat huren doe je er dus goed aan om eerst uit te zoeken of je niet te maken hebt met een illegale onderverhuurder. Vooral in de grote steden komt dit veel voor en is huurfraude een groot probleem. Wil je meteen gedoe voorkomen? Huur dan direct van de woningcorporatie of van de oorspronkelijke verhuurder.
De gevolgen van illegaal onderhuren hangen af van het soort woning. Bij een zelfstandige woonruimte (een huis met een eigen toegang) mag je in de woning blijven wonen. Je neemt dan het contract van de oorspronkelijke huurder over. Als de oorspronkelijke verhuurder dat niet wil, moet hij binnen zes maanden aan de rechter vragen om het contract te stoppen.
Huur je een kamer, en blijkt deze illegaal verhuurd te zijn? En deel je een badkamer met iemand anders? Dan spreken we niet van een zelfstandige woonruimte. Je mag dan niet in de kamer blijven wonen. Je moet dan vertrekken.
In principe zijn de regels voor het contract tussen een onderhuurder en een illegale onderverhuurder hetzelfde als voor een gewoon huurcontract. Of de onderverhuur illegaal is of niet, maakt niet uit. Als je je kamer uit moet omdat het huurcontract stopt, of de oorspronkelijke verhuurder de illegale verhuur heeft ontdekt, dan kun jij je de onderverhuurder aansprakelijk stellen. Je kunt dan dus een schadevergoeding eisen. Heeft deze inderdaad te weinig rekening gehouden met jouw belangen? Dan kan de rechter beslissen dat je een schadevergoeding krijgt.
Weet wat je rechten zijn als huurder. Vraag eventueel juridisch advies voordat je gaat huren. Doe ook onderzoek naar degene van wie je wilt huren: is dit een betrouwbaar persoon? Staat deze niet bekend als illegale onderverhuurder? Zijn er klachten over de verhuurder? Zo kun je een hoop ellende voorkomen.
Een bekend voorbeeld van illegale onderverhuur is het illegaal verhuren van een woning aan toeristen. De hoofdhuurder huurt bij bijvoorbeeld Ymere of Rochdale in Amsterdam, en doet alsof hij zelf intrek heeft genomen. Ondertussen zet hij de woning op een platform als Airbnb, Windmu of Owners Direct. Een toerist neemt nietsvermoedend intrek in de huurwoning.
Dat is niet toegestaan. Er geldt voor deze gevallen namelijk een onderhuurverbod. Een woningcorporatie komt erachter door op bekende platformen te zoeken naar eigen adressen.
Onderverhuren kan ook illegaal zijn als er geen melding wordt gemaakt bij de Belastingdienst. Het onderverhuren wordt namelijk gezien als inkomen. Het moet dus worden opgegeven bij de Inkomstenbelasting. Meestal heeft dat geen verstrekkende gevolgen voor de hoogte van de belasting, maar de Belastingdienst wil het wel weten.
Woon je in een huis als onderhuurder? En blijkt dat jouw verhuurder geen toestemming heeft gekregen om het huis verder te verhuren? Dan ben jij niet strafbaar. Maar je hebt wel hele beperkte rechten. Het kan bijvoorbeeld zijn dat je het huis wordt uitgezet. Sterker: dat gebeurt bijna standaard als het huurcontract tussen de oorspronkelijke huurder en de hoofdverhuurder stopt. Het gevaar is dus dat je na een korte tijd alweer je huis uit moet.
Daarnaast heb je weinig recht als er gebreken zijn aan het huis. Stel dat je last krijgt van een ernstige lekkage. Wie moet deze dan verhelpen? Je kunt als bewoner de verhuurder (onderverhuurder) aanspreken, en die kan de hoofdverhuurder aanspreken. Als er een goede verstandhouding is tussen die twee, zullen er geen problemen zijn. Maar als er sprake is van illegale onderverhuur, zal jouw verhuurder niet naar zijn verhuurder stappen. Het probleem wordt dan waarschijnlijk niet opgelost. Dan zit je in een lekkende, slecht onderhouden woning, met alle (gezondheids)klachten van dien.
Wordt er onderverhuurd zonder toestemming van de oorspronkelijke verhuurder? Dan kan dat leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst. De huurder gedraagt zich immers niet als een goede huurder. Dat is een van de wettelijke redenen om het contract op te zeggen. Een poging tot onderverhuur kan al leiden tot het einde van de overeenkomst.
Dat heeft ook gevolgen voor degene aan wie de woning illegaal is verhuurd. Het kan zijn dat deze opeens de woning uit moet. Wees daarom voorzichtig met het huren van woningen op huurplatformen waar je niet kunt checken of je wel met de oorspronkelijke verhuurder te maken hebt.
Illegale onderverhuur is niet alleen vervelend voor huurders, maar ook voor gemeenten, plaatsen en steden. Zo werd in 2019 bekend dat naar schatting tussen 10 tot 20 procent van de 186.000 huurwoningen in Amsterdam illegaal wordt verhuurd. Dat werkt zo: een hoofdhuurder huurt een woning bij een woningcorporatie. Zonder toestemming en medeweten van de woningcorporatie, wordt het huis onderverhuurd. De woningcorporatie ziet dat als fraude. Zeker als de hoofdhuurder ook nog eens huurtoeslag claimt, terwijl hij niet op dit adres woont. De hoofdhuurder ontvangt dan én ten onrechte toeslag, én ontvangt ten onrechte geld voor de verhuur, én houdt ten onrechte een woning bezet.
Het grootste probleem is dat mensen die recht hebben op een huurwoning, deze niet kunnen krijgen als er illegaal wordt onderverhuurd. Illegale onderverhuurders zorgen ervoor dat de woningen bezet blijven. Ze strijken ten onrechte het geld op. In een woningmarkt waar er toch al te weinig (sociale) huurwoningen zijn, is dat bijzonder ongewenst. Onderverhuur draagt bij aan het dichtslibben van de huurmarkt. Woningcorporaties moeten steeds harder werken om het probleem aan te pakken. Ze vinden het oneerlijk en spreken van huurfraude. Het kost de woningcorporaties geld om afdelingen op te richten om illegale onderverhuur van hun woningen aan te pakken.
Wanneer er sprake is van illegale onderverhuur, kan de oorspronkelijke verhuurder de onderverhuurder aansprakelijk stellen. De oorspronkelijke verhuurder lijdt namelijk schade. Deze had het huis ook zelf aan iemand anders kunnen verhuren. Als dat tot een rechtszaak leidt, betekent dit dat de oorspronkelijke verhuurder in ieder geval deze kosten kan claimen:
Zelf een woning onderverhuren? Vraag eerst toestemming en zet duidelijke afspraken op papier. Anders kun je je schuldig maken aan huurfraude en de kosten daarvan kunnen flink hoog zijn.
| Ergens wonen zonder vergunning | €435 |
| Een woning verhuren zonder vergunning (niet-bedrijfsmatig) | €3.400 |
| Een woning verhuren zonder vergunning (bedrijfsmatig) | €7.070 |
| Onderverhuur van een woning tegen een hogere huurprijs dan de onderverhuurder er zelf voor betaalt. | €14.150 |
| Onttrekken van een woning door sloop of voor bedrijf zonder onttrekkingsvergunning | €21.750 |
| Het samenvoegen van woningen zonder onttrekkingsvergunning | €18.860 |
Een zelfstandige woning opdelen in maximaal 4 niet-zelfstandige woonruimten, zonder daarvoor de juiste vergunningen te hebben. | €12.570 |
| Een zelfstandige woning opdelen in maximaal 5 niet-zelfstandige woonruimten, zonder daarvoor de juiste vergunningen te hebben. | €21.750 |
| Het verbouwen van een woning in meerdere woningen zonder de juiste vergunningen (woningvorming) | €8.860 |
| Woning verhuren aan toeristen, zonder registratienummer (nieuwe wet: vanaf 1 april 2021) | €8.700 |
| Woning verhuren aan toeristen zonder daarvoor een vergunning te hebben. | €21.750 |
| Woning verhuren voor vakanties, met vergunning, maar tegen de regels van de vergunning | €21.750 |
| Woning verhuren voor vakanties, langer dan het aantal maximaal voorgeschreven nachten | €21.750 |
| Woning verhuren voor vakanties zonder daarvan melding te maken bij de gemeente | €8.700 |
B&B met vergunning maar overtreden van voorwaarden of voorschriften | €10.875 |
Is er sprake van illegale onderhuur? En kan de verhuurder aannemelijk maken dat hij schade heeft geleden? Dan kan de rechter de schade begroten op een deel van de met de onderverhuur gemaakte winst. De onderverhuurder zou dan een deel moeten afdragen aan de oorspronkelijke verhuurder.
Dat deel van de winst kan fors zijn. Er zijn voorbeelden van rechtszaken waarbij de onderverhuurder werd veroordeeld tot het betalen van bijna 15.000 euro. Als onderhuurder kun je overigens geen boetes krijgen. Dat komt doordat de overheid in een lastige spagaat zit: de onderhuurder heeft vaak geen weet van het feit dat de woning illegaal wordt onderverhuurd.
Er geldt ook een bestuurlijke boete voor illegale onderverhuur. Een onderverhuurder die illegaal een sociale huurwoning verhuurt, kan een boete krijgen van 83.000 euro. Op die manier wil de overheid voorkomen dat de huizen terechtkomen bij mensen die daar geen recht op hebben. Gemeenten kunnen deze hoge boete opleggen als ze meerdere keren hebben geconstateerd dat iemand een sociale huurwoning illegaal onderverhuurt. Bij de eerste keer dat iemand wordt betrapt, kan een boete van 20.000 euro worden opgelegd.
Heb jij het vermoeden dat een woning illegaal wordt verhuurd? Dan kun je dat melden bij het Centraal Meldpunt Nederland: meld.nl. Een duidelijk teken van illegale onderverhuur is dat er te veel mensen in een woning wonen. Je kunt bij Meld.nl elk vermoeden van woonfraude melden.
Je kunt dus ook melding maken als je denkt dat de woning verloedert wordt, als je denkt dat de woning gekraakt wordt of als je hennepteelt vermoedt. Alles met een negatieve invloed op een goed woonklimaat, kan gemeld worden.
Je melding komt dan bij de desbetreffende gemeente terecht. Het is de taak van de gemeente om de melding te onderzoeken en eventueel handhavend op te treden. Zo maken we samen Nederland weer een stukje leefbaarder.
We spreken van illegale onderverhuur als een huurder zijn woning onderverhuurt, zonder toestemming van de oorspronkelijke verhuurder (meestal de eigenaar van het pand). Het is wel toegestaan een deel van de woning te onderverhuren, als je er zelf woont en het om een zelfstandige woonruimte gaat. Dat betekent dat de woonruimte een eigen toegangsdeur heeft die op slot kan, een woonkamer en een keuken heeft. Iedere andere vorm van onderverhuur is tegen de wet. Je mag dus geen kamer verhuren als je zelf huurder van de kamer bent. Dan spreken we van illegale onderverhuur.
Illegale verhuur is strafbaar. Degene die zich er schuldig aan maakt, kan een flinke bestuurlijke boete verwachten. Bovendien kan de rechter het contract ontbinden en een schadevergoeding laten betalen. Zelf onderhuren is niet strafbaar.
Het is niet strafbaar om te huren bij een illegale onderverhuurder. Het kan wel zijn dat je je woning uit moet als het huurcontract tussen degene van wie je onderhuurt en de hoofdverhuurder stopt. Dat hangt af van het soort woning. Je bent dus niet ‘medeplichtig’ als een illegale onderverhuurder zijn woning aan jou heeft aangeboden en jij op het aanbod bent ingegaan.
In principe is de regel heel simpel: je mag als huurder je huis alleen onderverhuren als de oorspronkelijke verhuurder (meestal de eigenaar van het pand) daarmee akkoord gaat. Er geldt wel een uitzondering voor het verhuren van een deel van de woning. Zo mag je bijvoorbeeld best een kamer verhuren, als je zelf ook in de woning woont. Dat mag alleen als daarover geen bepalingen in het huurcontract zijn opgenomen. Verbiedt het huurcontract verder verhuur, dan is onderverhuur illegaal.
Volgens het huurrecht is het onderverhuren van een woonruimte via Airbnb niet helemaal verboden. Een huurder mag alleen een deel van zijn huurwoning aan een ander onderverhuren via Airbnb. Het onderverhuren van een hele huurwoning of een studentenkamer mag niet. Daarnaast moet je toestemming hebben van de oorspronkelijke verhuurder (meestal de eigenaar van het pand) om het pand te mogen verhuren. Een sociale huurwoning onderverhuren is niet toegestaan. Ook niet via Airbnb.
Als onderhuurder heb je de meeste rechten bij onderhuur van een hele woning. Zo mag je bijvoorbeeld blijven als de hoofdhuurder vertrekt. Eigenlijk gelden bij onderverhuur dezelfde rechten en plichten als bij gewone verhuur van een woning. Het is goed om te weten dat er onderscheid wordt gemaakt tussen woningen en kamers. Bij onderhuur van een kamer heb je vaak geen huurbescherming. Als de hoofdhuurder het contract stopt, moet je vertrekken. Bij woningen is dit niet het geval. Daar mag je gewoon blijven.
Als je meer dan 1 kamer (met toestemming van de oorspronkelijke verhuurder) verhuurt aan een onderhuurder, telt zijn inkomen niet mee bij de berekening van de huurtoeslag. Je moet de huurovereenkomst binnen vier weken doorsturen naar de Belastingdienst. De Belastingdienst wil namelijk wel graag weten dat je aan onderverhuur doet. Je bent verplicht om dit op te geven.
Heb je een vermoeden van illegale woningverhuur of onderverhuur? Dan kun je dat melden bij het Centraal Meldpunt Nederland, via Meld.nl. Ook kun je een melding maken bij de gemeente. Gaat het om een sociale huurwoning? Dan kun je dit ook doorgeven aan de eigenaar van de sociale huurwoning: de woningcorporatie. Je kunt ook andere overlast melden, zoals lawaaierige buren, overbewoning, verdachte omstandigheden en als je je ergert aan de buren.
Denk je dat een andere huurder een woning zonder toestemming onderverhuurt? Maak dan melding bij de gemeente of bij de woningcorporatie, als het om een sociale huurwoning gaat. Als het huis lange tijd onbewoond blijft of voor wietteelt gebruikt wordt, meld de woonfraude dan direct. Dan starten de gemeente en de woningcorporatie een onderzoek.
