Huurprijs checken: is jouw huur eerlijk?
Wist je dat duizenden huurders in Nederland meer betalen dan wettelijk is toegestaan? Sinds de uitbreiding van het puntenstelsel in 2024 vallen meer woningen onder gereguleerde huur — en daarmee heb je als huurder meer rechten dan je misschien denkt. Hieronder lees je hoe je controleert of jouw huur klopt.
Het puntenstelsel: de basis van huurprijsbescherming
Het woningwaarderingsstelsel (beter bekend als het puntenstelsel) bepaalt de maximale huurprijs voor een woning op basis van objectieve kenmerken. Elke woning krijgt punten voor onder andere:
- Oppervlakte: het aantal vierkante meters woonruimte
- Voorzieningen: keuken, badkamer, toilet, verwarming
- Energielabel: een beter label betekent meer punten
- WOZ-waarde: de waarde van de woning volgens de gemeente
- Buitenruimte: balkon, tuin of dakterras
Sinds 1 juli 2024 (Wet betaalbare huur) is het puntenstelsel uitgebreid naar de middenhuur. Voor nieuwe contracten vanaf die datum geldt: woningen met maximaal 186 punten vallen onder gereguleerde huur. Per 1 januari 2026 ligt de bijbehorende huurgrens op €1.228,07 per maand (bron: volkshuisvestingnederland.nl). De verhuurder mag niet meer vragen dan de maximale huurprijs die bij het puntenaantal hoort. Voor bestaande contracten van vóór 1 juli 2024 gelden overgangsregels.
Zelf je punten berekenen
Je kunt de punten van jouw woning zelf berekenen via de Huurprijscheck op de website van de Huurcommissie (huurcommissie.nl). Je hebt hiervoor nodig:
- De oppervlakte van elke kamer (meet dit zelf na — verhuurders overdrijven soms)
- Het energielabel (te vinden op energielabel.nl)
- De WOZ-waarde (staat op je gemeentelijke aanslag, of zoek op wozwaardeloket.nl)
- Een overzicht van de voorzieningen
Het resultaat vertelt je of jouw huur boven de maximale huurprijs ligt. Is dat het geval? Dan kun je actie ondernemen.
De Huurcommissie: jouw wapen tegen te hoge huur
De Huurcommissie is een onafhankelijke organisatie die geschillen tussen huurders en verhuurders beoordeelt. Je kunt een procedure starten als:
- Je aanvangshuurprijs te hoog is (binnen 6 maanden na aanvang huur)
- Je huurverhoging onterecht is
- Je servicekosten niet kloppen
- Er sprake is van onderhoudsgebreken
De kosten voor een procedure bij de Huurcommissie zijn laag: €25 voor huurders (bron: huurcommissie.nl). Als de Huurcommissie oordeelt dat je te veel betaalt, wordt de huur met terugwerkende kracht verlaagd. De verhuurder moet het te veel betaalde bedrag terugbetalen.
Vrije sector: minder bescherming, maar niet zonder regels
Woningen met meer dan 186 punten vallen in de vrije sector. Hier bepaalt de markt grotendeels de huurprijs. Toch zijn er regels:
- De jaarlijkse huurverhoging is wettelijk gemaximeerd op het laagste van: de inflatie óf de CAO-loonontwikkeling + 1 procentpunt. Voor 2026 is dat maximaal 4,4% (bron: rijksoverheid.nl).
- Servicekosten moeten altijd gespecificeerd en redelijk zijn
- De woning moet voldoen aan de minimale kwaliteitseisen — ook in de vrije sector
Goed om te weten: ook bij vrije sector woningen kun je binnen de eerste 6 maanden de aanvangshuurprijs laten toetsen door de Huurcommissie. Blijkt de woning minder dan 186 punten te hebben? Dan wordt de huur alsnog verlaagd naar het gereguleerde maximum.
Vergelijken met de markt
Naast het puntenstelsel is het slim om te kijken wat vergelijkbare woningen in jouw buurt kosten. Met RentSlam kun je huurwoningen vergelijken op prijs, locatie en kenmerken. Zo krijg je een goed beeld van wat een eerlijke huurprijs is in jouw stad.
Stappen die je nu kunt nemen
- Bereken de punten van je woning via de Huurprijscheck op huurcommissie.nl
- Vergelijk je huurprijs met het maximum dat bij je puntenaantal hoort
- Controleer of je servicekosten gespecificeerd en redelijk zijn
- Betaal je te veel? Start een procedure bij de Huurcommissie (€25)
- Bij vrije sector: vergelijk met de marktprijs in je buurt via RentSlam
Op zoek naar een eerlijk geprijsde huurwoning? RentSlam verzamelt huurwoningen uit meer dan 1.200 bronnen, zodat jij het grootste aanbod hebt en altijd kunt vergelijken.